2018-10-12 16:22|来自: 齐鲁热线
进入传统楼市的“金九银十”，济南楼市略显“疲软”。从近三周济南成交数据来看，济南商品住宅网签成交数据还算正常;从开盘数据来看，上周，也就是中秋小长假期间，济南多个楼盘密集开盘，有3个新项目入市，9个项目加推新房源，共计1799套，价格优惠力度较大的楼盘成交数据相对更好看;从新房二手房价格来看，促销降价频现，房价进入“滞涨期”。
楼市难现“金九银十”，新房促销成常态
随着楼市进入“金九银十”，济南在售楼盘的优惠活动越来越多，销售压力也越来越大。
以唐冶片区某楼盘为例，该楼盘首次开盘时价格约18000元/平米。随着片区新入市楼盘逐渐增加、万科、龙湖在该片区的楼盘相继亮相。而根据网友提供的爆料信息，在今年6月份首开的唐冶某楼盘在8月份加推的价格出现了下降，比首次开盘价格“优惠”了约800元/平米，本周，该楼盘的开盘价格“盛传”降至16000元/平米。
继二环南路某楼盘之后，之前一向“热卖”的华山某楼盘近期也出现了工程抵账房，高层价格在12600-13800元/平米之间不等。据置业顾问透露，近期，珑岸的洋房也将加推新品，价格“超级合适”。
近日，有网友爆料，上半年商品住宅销售排名前三位的某开发商，除了住宅项目再现首付分期，技术部员工也承担起了“拉客看房”的任务，更是将任务计入了KPI考核，员工“苦不堪言”。
记者粗略统计发现，进入9月份，位于雪山、王舍人、白马山、九曲、西客站的多个住宅项目，甚至是CBD、奥体片区的公寓项目均不同程度出现了价格松动。
合富辉煌山东公司副总经理许传明认为，从短期来看，市场会从楼市火爆期的供应主导转变为需求主导，成交表现逐步回归常态。楼盘的竞争压力有所加大，购房者的反应更加平淡，不排除部分项目价格会通过促销的方式做一定程度的调整。
世联行山东区域总经理朱江认为，在今年的731政治局会议定调房产市场，要求“坚决遏制房价上涨”之后，楼市已经发生了根本的变化，购房者认为房价不会再上涨，观望者越来越多，“可买可不买变成了晚买，售楼处的看房量下降明显”。虽然开发商推出了越来越多的促销手段，甚至是“以价换量”，但都难以改变楼市“降温”的现实，甚至连传统的金九银十都不复存在了。
房产税出台传闻加快二手房抛房速度
同样发生传导效应的还有二手房市场。
近期，有关征收房产税的媒体频繁“吹风”和相关部门密集发声明显影响到了二手房市场。
来自贝壳网的数据显示，8月份，济南的二手房挂牌均价已经连续两个月出现下降，而二手房挂牌量在最近四个月内保持了较高的增量，截止到8月底，济南的二手房房源总量高达15596套，比5月份增加了5000多套，而链家济南近3个月的成交房源仅为812套。
一边是二手房房源的持续增加，一边是带看量和成交量的持续下滑，越来越多的二手房源实际上处于有价无市的状态。
业内人士认为，目前部分二手房价格有所松动是事实，二手房市场总体来说还是相对平稳的。如果调控政策持续执行，预计年底或者明年3月份，二手房价格或将迎来明显的松动。
年底或是购房好时机，新东站区域价值可期
楼市观望气氛浓厚，还能买房吗?什么时候才是买房的好时机?
世联行山东区域总经理朱江认为，随着市场预期的回调，房价已经开始出现下调，甚至还有一定的下行通道。预计今年年底到明年上半年，都是刚需购房者较好的出手时机。
具体到购房区域的选择，业内认为，还是要选热门区域、升值潜力较大的区域。
以新东站片区为例，朱江认为，对标西客站片区的建设进度，新东站区域拥有整体规划开发、地理位置及基础设施建设等多重优势。预计3-5年之后，随着新东站的启用以及城市轨道交通的建设，区域的整体城市环境将有较大的改善。一段时间内，片区内存在新房扎堆上市的问题，房价会受到一定的制约。不过，东部的产业及就业人群聚集，置业需求量较大，保障了区域未来的升值空间。
合富辉煌山东公司副总经理许传明认为，济南东站作为一个片区的起爆点，起到了非常好的推手和助推加速器的作用。同时随着TOD理念的引入，对未来的新东站片区的发展还是充满了期待。东站是高铁站，高铁站本身是城市或者一个城市片区的经济起步或者发展转型的一个非常重要的推手。高铁也是一个城市片区、一个城市经济产业提升的产物。高铁将会带动、推动这个城市的经济结构和产业要素的再分配、再聚集。从这个角度来看，新东站片区的商务资源的聚集、人口的聚集能力和基础设施配套的牵引能力都是很强的。新东站片区本身存在产业升级、城市功能升级、资源再聚集的变化。接下来，该区域应该是发展人口居住、生产性服务业和以高铁片区为代表的融合城市，特别是以商务人流为主导要素的门户。另外，大型基础设施配套也会以非常快的速度逐步完善。加之济南东站的落地，成为片区迅速发展的有效保障。
许传明说，用比较清晰、比较先进的规划理念来规划城市的发展，就具备了区域发展的良好基础，新东站片区的发展站在了整个城市发展的高起点上。未来，新东站无论从片区发展的动力支持和基础，还是从新旧动能转换的引爆点上，以及规划理念上，包括TOD理念下的商业配套、生活配套、交通支撑等方面，都将有完整完善的体系支撑。新东站片区在整个济南城市空间上，也将处于综合发展居前列的区域。
许传明认为，如果选择在此进行中长线投资，从财务回报的角度来看，早投资会更合适。如果选择中短线的投资，业态则离交付时间越近越合适。
碧桂园CLD凤凰首府值得期待
作为以济南新东站综合交通枢纽为依托，发展战略性新兴产业、现代服务业、生活居住为主导功能的现代化城市新区，新东站整个片区占地3300亩，是未来城市的大型中央居住区。
目前，新东站片区配套正在逐步落地。银座•万虹广场10月份开业;白泉湿地公园、华山白泉景观廊道正在建设中;工业北路快速路助力出行，济南东站年底通车，地铁R3最快明年年底通车，公交BRT、HTB贯通全城，立体交通规划的逐步落地，将为东部新城的产业引入、飞速发展提供有力的保障。
伴随济南东站年底投入运营，区域迈向成熟发展期，济南即将迈入“新东站时代”。碧桂园CLD凤凰首府作为新东站片区张马地块占地最大的住宅项目，产品主要为叠拼、小高层和高层、洋房，多样化的产品模式也满足了各类人群居住的需要。项目同时建设配有幼儿园、小学和中学，在结合新东站各项配套落地的同时，碧桂园CLD凤凰首府等项目成为想在新东站安家的置业者一个绝佳的选择。
